海南七星彩私彩梦册:大唐地產上市前突擊降負債 難掩財務高風險

最新资讯 2019年12月07日 15:01

大唐地產上市前突擊降負債 難掩財務高風險

大唐地產上市前突擊降負債 難掩財務高風險

【唐山4.5级地震】

去年銷售額達到300億元規模的大唐地產▽,過往三年凈資產負債率為1085.3%◇,1087.9%和408.8%♂π♂,今年上半年凈負債率降至185.6%☆。

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大唐地產在招股書中稱△⊿〇,凈負債率降低主要由於保留盈利於2017年至2019年上半年持續增加?⌒?,及公司股東注資於2019年上半年增加所致◇〇。

遞交招股書前夕∵△▽,大唐地產還大量拿地⌒,從2019年6月30日至最後實際可行日期⌒,其獲得16幅地塊♀┊,共花了40.2億元⌒⊙,總佔地面積達到81.9萬平方米π。

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不過∵?,在今年的市場大環境下?△﹡,大唐地產增長乏力∟⊿┊,據克而瑞統計數據⌒♂△,今年前三季度大唐地產只實現了234.3億元銷售額∴♀◇,同比增長17.7%♂。

「可以說當前是一個融資拐點♂,金融去槓桿的情況下〇∵,中小房企IPO已經成為他們融資的救命稻草⊿⊙。」江瀚表示∵。

而關鍵在於▽⌒,去年同期大唐地產權益佔比高達94%⊙,今年的權益已經降低至54%♂⊿。今年前三季度127.6億元的權益銷售額☆◇,相比去年同期188.1億元權益銷售額♂△,大跌超過三成♂⌒◇。

從申請結果來看↑▽,港交所對新一輪上市潮中的高負債型房企認可度並不高△,千億房企中梁兩次遞交招股書才通過聆訊∟,武漢房企奧山控股的凈負債率在上市前從569%下降到283%⌒∟△,但招股書已接連失效☆。今年和奧山控股同樣結果的還有海倫堡地產和萬創國際↑♀?,他們都遭遇了兩次申請過期失效♂?↑。

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截至2019年9月30日﹡,大唐地產尚未償還的信託融資款項總額佔到借款總額的33.8%π?π。其招股書中記載了11筆信託融資?◇▽,多以項目公司全部股份為抵押⊿∵﹡,利率介於8.8%-14%之間⊙┊﹡。信託融資一直是行業內較貴的融資方式〇,並且越來越受到政策限制♂,不少依賴信託的小房企目前都急於上市融資解渴□〇⊙。

高負債率將大唐地產的財務安全置於危險境地〇♂□。招股書顯示☆▽▽,其期末現金及現金等價物為19.4億元♀,而一年以內需償還借款達到17.29億元π∟┊,1至2年內需償借款達到31.69億元∴。

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目前內地房企在香港上市后估值普遍偏低♂┊∟,一名TOP20房企總裁對界面新聞記者表示♀∴∴,當前市場環境下⌒∴⊙,投資者對房企最大的擔憂已經轉至財務安全和高風險﹡┊,機構已經不再看好高喊規模口號的房企∴♀。

但中小房企實際上已被倒逼至不得不上市的境地☆。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為□,對於高負債的中小型房地產企業來說∟,今年IPO是非常關鍵的□,如果不能在今年衝擊IPO▽♂♂,未來的融資將非常麻煩♂↑↑。

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一名TOP30房企高管表示〇∟,高負債、大量拿地規模擴張的模式◇,在明年的風險將達到高峰♀﹡,手中土地越多□⌒,就是持有成本越高♂,意味着風險越大π。

在超高槓桿的撬動下◇,近年來大唐地產規模擴張迅速♀π,2016年-2018年↑,其流量銷售金額從86.1億元躍升至308.6億元π,其營收從20.76億元增長至54.96億元♂⌒⊿,年複合增長率達到62.7%∟。

儘管凈負債率呈暴降趨勢⌒▽∵,但大唐地產的負債額卻是增長的⊙□⌒。根據招股書⊿,其2016-2018年及2019年前6個月期內流動負債分別為146.6億元∵□∟,175.9億元⊙♂▽,239.5億元和242.3億元▽。其借款總額則一直保持高位∟⊙,往績期內分別達到54.5億元、91.4億元、84.6億元和76.0億元∴∴□。

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記者 | 馬一凡創立於中國台灣、總部位於福建廈門的房企大唐地產近日向港交所遞交招股書♂,超高負債率或成為其上市的最大障礙?。

綜合權益變動表顯示⊿,2018年-2019年其總權益不斷受到公司股東注資和非控股權益注資☆↑,總計達到了6.54億元↑。

大唐地產的命運徹底轉變⊿□┊,2009年福信集團收購了大唐地產↑,目前福信集團董事、控股股東黃晞成為大唐地產實控人∵∵∴,在大唐地產上市前的股東結構中☆∵,黃晞持有77.79%的股份π∵。

擴張中的大唐地產高度依賴傳統融資渠道┊△,包括銀行、信託和資產管理機構π。截至2019年6月30日⊿,其銀行借款平均利率為6.88%↑△▽,其他借款平均利率為9.66%?,加權平均實際融資利率為8.25%◇☆⌒。

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目前大唐地產已經布局廈門、泉州、漳州、福州、南寧、柳州、貴港、天津、長沙、西安、貴陽、莆田、北海、重慶、岳陽等城市☆,大部分土儲集中於南寧、天津、漳州∟∵,分別佔28.2%、16.7%和10%♂◇。

在籌備上市期間□,為了做低超過1000%的凈負債率♂,大唐地產玩了一手股東注資增加權益∟,最終招股書呈現截至2019年中期凈負債率已降至185.6%△∟,但即便這樣仍處於危險的高位∵〇﹡。

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凈負債率降低的奧妙在權益總額里?﹡▽,往期內大唐地產權益總額分別為3.9億元⊙♀☆,6.5億元?,14.1億元和22.9億元▽,今年中期的權益總額是最低點時的5.8倍⊿⌒▽。

余英儀在2008年4月時還曾表示上市工作已經進入中期籌備階段∵⊙⊿,大唐有望成為第一個在香港上市的大陸台資不動產企業⌒。然而同年8月△,廈門媒體報道稱∴?﹡,大唐房地產有限公司董事長、台胞余英儀在其住處因病猝死☆△⌒。民間對他的逝世原因眾說紛紜∴△▽。

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在遞表前突擊降低負債率﹡⌒,幾乎成為了近年來申請上市房企的標配動作◇☆↑。比如﹡□♂,今年成功上市的中梁也進行過一波降負債↑⊿,兩年間把凈負債率從1790%降到58%;今年首個在港交所敲鐘的上市房企德信中國◇♀π,2016年時凈負債率高達435.2%?▽,2018年時降至192.6%?⊿┊。

現在已經不是適合上市擴張的窗口期∴,小房企上市已經越來越難↑↑,上市后也常常面臨認購不足、估值偏低的窘境☆☆,未必能藉此實現規模擴張△。

大唐地產創始人余英儀是一位台商π﹡△,1984年開始在台灣開發「大唐世家」項目∵♀↑,1994年進入廈門市場♂,「大唐世家」成為廈門樓市的熱銷之作△。

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2009年原本是大唐地產計劃赴港上市之年⊿☆,不過它卻在2008年遭遇資金鏈斷裂↑。

截至今年中期∟□,大唐地產的借款相較於2017年的最高位∟△△,減少了15億元〇⊙,但這還不能足以使其凈負債率突擊暴降⊿♂。

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